Закрыть
Опубликовано: 01.02.2021

Кто такой генеральный подрядчик и его основные обязанности

Генеральный подрядчик – это специализированная организация или предприятие, которое является главным исполнителем соглашения с заказчиком (подрядного договора) о выполнении определенного перечня строительных работ. Генподрядчик несет ответственность перед заказчиком за их качественное и своевременное исполнение. Принципы взаимодействия между сторонами договора подлежат регулированию Гражданским кодексом РФ.

Чем масштабнее замысел, тем большее количество сторон участвует в его реализации. Схемы управления и координации, а также документация, сложны и запутаны, процессы протекают как параллельно, так и последовательно, сроки ограниченны. В сложившихся условиях, если у инвестора нет высокопрофессиональных управленцев для ведения работ хозяйственным методом, проект может закончиться неудачей и привести к значительным убыткам и потере репутации.

Наиболее оптимальный выход в таком случае – это заключить соглашение с генеральным подрядчиком, который сможет обеспечить своевременную сдачу всего комплекса работ «под ключ» и при этом берет на себя все риски, связанные с этим. А так же вам может потребоваться повышение квалификации строителей для СРО.

Инвестор избавляется от необходимости тратить время на решение всех многочисленных текущих проблем привлеченных участников, взаимодействует только с одной организацией и, как следствие, имеет возможность экономить средства.

Обязанности генподрядчика заключаются в следующем:

кто такой генподрядчик в строительстве фото

  • обеспечение строительной готовности отдельных конструкций, видов работ и всего объекта для осуществления своей деятельности субподрядными организациями;
  • непрерывное и своевременное финансирование работ;
  • ведение различных видов учета – оперативного, бухгалтерского и статистического;
  • подготовка и передача субподрядчику необходимой для него части проектно-сметной документации;
  • приемка оконченных комплексов монтажных и строительных работ, в том числе освидетельствование скрытых, и оплата их в соответствии с заключенными договорами;
  • обеспечение субподрядных организаций изделиями, материалами и оборудованием в точном соответствии с календарными графиками поставок и выполнения отдельных процессов;
  • координация и взаимосвязь действий всех субподрядчиков, задействованных в реализации проекта;
  • участие в проведении проверок, проводимых государственными специальными органами надзора, объективное пояснение качества и правильности монтажа оборудования, отстаивание интересов заказчика;
  • участие в промежуточных и итоговой приемке и комплексных проверках.

Полный перечень обязанностей генподрядчика зависит от действующей нормативно-правовой базы в государстве, а также от дополнительных условий, прописанных в договоре с заказчиком.

Кто такой генподрядчик

Генеральный подрядчик — это организация, которая в целях исполнения контракта на строительство объекта передает часть своих функций другой фирме-подрядчику (или нескольким). Данное определение истекает из положений Статьи 706 Гражданского кодекса. При этом те строительные компании, которые привлечены генподрядчиком, именуются субподрядчиками.

Генеральный подрядчик несет ответственность:

  • перед своим заказчиком за действия субподрядчиков;
  • перед привлеченным субподрядчиком за действия заказчика (например, связанные с оплатой работ и услуг).

В свою очередь, заказчик и субподрядчики, нанятые генеральным подрядчиком, не несут никакой взаимной ответственности, если иное не предусмотрено контрактом.

Кто такой подрядчик

Если же фирма, исполняющая контракт на возведение объекта, не привлекает к своей работе сторонние организации, то она будет именоваться «обычным» подрядчиком. При этом самостоятельное выполнение им своей работы может быть прописано в договоре с заказчиком. И если соответствующая строительная фирма привлечет другие компании и станет генподрядчиком, то заказчик по договору имеет право истребовать с него компенсацию возможных убытков.

Сферы, в которых генподрядчик выполняет свои функции

функции генподрядчика фото

В роли генподрядчика может выступать организация, которая имеет соответствующие документы: лицензию на право проведения строительных работ и заключение договора генподряда. Получение последней лицензии довольно дорогостоящее удовольствие и сопряжено с рядом сложностей, поскольку организация-претендент в соответствии с нормативными документами обязана выполнять не менее 5 видов общестроительных работ, к этому же привязана и цена лицензии. Кроме того, в штате такой фирмы обязательно должны быть специалисты с соответствующим образованием и опытом работы.

Если закон или договор не накладывает обязательств на генподрядчика выполнить работы своими силами, то тот может привлекать сторонние организации к строительству. Взаимоотношения между генеральным и субподрядчиком регулируются статьей 706 Гражданского кодекса. Генподрядчик несет перед заказчиком полную ответственность за ненадлежащее исполнение или неисполнение своих обязанностей привлеченными ним организациями, а перед субподрядчиками – за неисполнение заказчиком своих договорных обязательств. При этом впоследствии он имеет право подать к виновной стороне регрессное требование.

Инвестор может заключить соглашение о выполнении некоторых работ с какими-либо другими лицами исключительно при наличии согласия со стороны генерального подрядчика. Однако в таком случае возникают договорные связи «заказчик – стороннее лицо», и вся мера ответственности за действия которого ложится на инвестора.

Генеральный подрядчик берет на себя выполнение целого ряда функций в разных сегментах работ:

  • В сфере подготовки и планирования. Принимает непосредственное участие в составлении плана работ, а впоследствии обеспечивает его своевременное и качественное исполнение.
  • В сфере обеспечения организации процессов. Согласовывает, хранит и передает документацию, вносит предложения о ее усовершенствовании. Выполняет процессы самостоятельно или подбирает профессиональных исполнителей, создает необходимые условия для работы, решает все текущие вопросы
  • В сфере контроля и отчетности. Контролирует мероприятия по охране окружающей природной среды и охране труда. Принимает участие во всех освидетельствованиях и проверках качества, несет полную ответственность за достоверность информации во всех отчетах. Производит оплату по факту выполненных процессов и налагает штрафы и пени за просрочку и нарушения условий соглашения привлеченными компаниями.
  • В сфере технического и материального обеспечения. Принимает и учитывает материальные ценности, отвечает за их своевременную доставку на площадки, не допускает накопления избытков. Выдвигает претензии изготовителям и поставщикам в случае несвоевременности или ненадлежащего качества поставленной продукции.
  • В сфере выбора и подготовки площадки. Непосредственно участвует в подборе подходящей площадки и ее освоении. Возмещает убытки гражданам, имущество и посевы которых пострадают от реализации замысла. Получает разрешительные документы от государственных органов на вырубку деревьев, монтаж электрических сетей. Организовывает геодезические работы и нанесение их на план.
  • В сфере приемки объекта. Готовит и передает приемочной комиссии все необходимые бумаги, отвечает за реализацию и приемку объекта. Передает сооружение или здание гражданам, ответственным за их эксплуатацию в дальнейшем.

Такое деятельное участие генерального подрядчика во всех происходящих процессах позволяет инвестору сосредоточиться на других направлениях деятельности и отвлекать значительное количество персонала на решение многочисленных текущих вопросов, связанных с функционированием строительной площадки.

Контроль системы качества

Контроль системы качества фото

Генеральный подрядчик обязуется:

  • сотрудничать исключительно с официально зарегистрированными и надежными структурами.
  • с заказчиком согласовывает полный список подобранных субподрядчиков и оговаривает вопросы, которые касаются инвестиционного проекта;
  • обеспечивает нормальные условия исполнения всех работ на площадке и принимает непосредственное участие в них;
  • занимается организацией согласования полной ранее составленной документации по реализации проекта, вносит собственные предложения и замечания по его совершенствованию. Все правки не должны ухудшать эксплуатационные параметры объекта и быть направленными только на увеличение эффективности и качества исполнения работ;
  • обеспечивает нормальные условия по отношению к соблюдению охраны труда и правил безопасности.

В области составления отчетов, контроля и финансирования работы:

  • создает нормальные условия по отношению к охране труда, охране окружающей среды и четкому выполнению правил безопасности при возведении объекта. Производит данный контроль при самостоятельном проведении работ и при исполнении задач субподрядными организациями, которые нанял генеральный подрядчик;
  • непосредственно принимает участие в проверках качества построенных конструкций объекта, оборудования и механизмов и освидетельствовании всех исполненных работ;
  • занят составлением необходимой отчетности, которая касается основных направлений работы с четким выполнением всех сроков и в установленном строго порядке. Генеральный подрядчик при этом несет ответственность за достоверность полной информации, которая указана в документации, правильности указанных цен и корректность оплатных документов;
  • участвует при работах по освидетельствованию объектов инфраструктуры, которые будут консервироваться и составляет нужную документацию на временную остановку строительных работ. Вместе с этим генеральный подрядчик должен предоставить своевременно весь список бумаг строительным организациям при возобновлении деятельности на площадке;
  • если необходимо, выдвигают претензии к субподрядчикам, которые касаются низкого качества исполненных работ и к поставщикам за несвоевременность доставки материалов или оборудования. Генеральный подрядчик за нарушение условий договора имеет полное право взимать штрафы и пени, которые оговаривают в соглашении, которое заключено меж сторонами;
  • оплачивает деньги по факту исполненных работ субподрядчиком, учитывая все оговоренные в соглашении условия и на основе объема исполненных сроков и мероприятий. Генеральный подрядчик по окончанию строительства исполняет полный расчет со всем субподрядчиками, вычитая пени и штрафы (когда такие были);
  • производит согласование с заказчиком всех нынешних расценок на исполняемые работы, в которых может появляться потребность при проведении строительных работ. Все изменения при этом должны согласовываться с субподрядчиком в ситуации, когда стоимость работы не оговаривалась заблаговременно и прописывается в договоре.

В области технического материального обеспечения:

  • под контролем держит весь процесс воплощения проекта и контролирует своевременность доставки всех материалов и оборудования, которое необходимо для исполнения задач;
  • проводит приемку и учитывает все материальные ценности, которые имеются на складах;
  • при обнаружении дефектов в предоставленных материалах или оборудовании генеральный подрядчик выдвигает к поставщику претензии или прямо к заводу-изготовителю определенного товара. Повод для обращения — это низкое качество материала, затяжка в доставке оборудования или его недопоставка;
  • несёт ответственность за своевременную передачу субподрядчикам всех нужных материалов, аппаратуры и техники, которая необходима для полноценного исполнения работы и реализации проекта;
  • несёт контроль за объемы излишних материальных ценностей на складах и не допускает их накопления. При неиспользовании крупных объемов оборудования или материалов генеральный подрядчик может реализовать их с отображением различных сделок с заказчиком и предварительными согласованиями.

задачи и ответственность генподрядчика фото

В области освоения площадки для постройки объекта и реализации СМР:

  • располагается на объекте и непосредственно принимает участие во время выбора площадки для постройки объекта и разрешает все организационные вопросы с местными представителями власти и эксплуатационными органами;
  • обеспечивает получение нужных разрешений по установке необходимых линий связи и линий электропередач в сфере исполнения работ (их переносу), вырубке (пересадке) деревьев, применения электрической энергии или воды в процессе исполнения работ;
  • проводит возмещение убытков людям, насаждения или посевы которых страдают неизбежно при реализации проекта. При этом главными разрушающими факторами является оборудование, необходимость организовать подъездные пути, деятельность крупногабаритной техники и так далее;
  • имеет ответственность за сохранность и качество геодезической разбивки, убеждается в наличии всех нужных бумаг, которые подтверждают качество оборудования и материалов, используемого субподрядчиком;
  • исполняет геодезические измерения, когда данные работы предусматриваются соглашением, которое заключено с заказчиком проекта, исполняет геодезические съемки и наносит их на генплан.

В области приемки оборудования:

  • передает нужные бумаги приемочной комиссии, которые касаются всех произведенных работ и их результатов;
  • непосредственно принимает участие в приеме различных вспомогательных строений и предъявляет к оценке госкомиссии все оконченные объекты для произведения поверки;
  • несёт ответственность за прием и эксплуатацию отстроенных объектов, воплощение проекта и нарушения нормативных требований и условий, которые оговорены проектом;
  • производит передачу объекта (уже после приема госорганами) лицам, которые будут проводить его следующую эксплуатацию. Помимо того, генеральный подрядчик обязан представить полную документацию по объекту, начиная с момента создания проекта и оканчивая утверждения его комиссией;
  • исполняет все нужные расчеты с участниками договора.

Субподрядчик и генеральный подрядчик

Субподрядчик и генеральный подрядчик фото

Генеральный подрядчик может к работе привлекать третьих лиц для воплощения проекта клиента. Генподрядчик при этом имеет полную ответственность за качество исполняемых работ и квалификацию специалистов, привлекаемых к работе. Наша компания предоставляет услугу — повышение квалификации специалистов. Обращайтесь к нашим специалистам!

Сотрудничество проходит по такой схеме:

  • клиент поручает генеральному подрядчику работу;
  • генеральный подрядчик проводит поиск субподрядчиков для исполнения какой-нибудь части или полного комплекса работ;
  • генподрядчик оформляет договора со всех участников, как субподрядчиком, так и заказчиком;
  • полную ответственность перед клиентом за сроки исполнения работ и целиком их качество и несет полностью генеральный подрядчик.

Право привлечения субподрядных организаций способно прописываться в договоре между генподрядчиком и заказчиком. Все условия при этом давальческого договора обязаны согласовываться в положениях главного договора генерального подряда. Главное внимание уделяют таким параметрам, как главные типы работ, сроки исполнения, тариф, содержание различных мероприятий, и так далее.

При оформлении договора с генеральным подрядчиком у заказчика остается право оформления соглашений с прочими исполнителями. Данные договора являются прямыми и не относят к группе субподрядных. Помимо того, в Законе отсутствует ограничения, касающиеся числа договоров генерального подряда. Заказчик имеет право оформить соглашения с генеральными подрядчиками и каждому из них поручить собственную задачу. Субподрядчик в свою очередь имеет полное право нанимать еще одного или нескольких субподрядчиков для исполнения работ.

Варианты сотрудничества с генеральным подрядчиком

В процессе сотрудничества с генподрядчиком и оформления договора генподряда возможны такие типы отношений:

  1. Консультирование. В данной ситуации идет речь исключительно об оказании консультационных услуг и решении строго ограниченных задач, которые касаются создания плана строительства, организации процесса, создания технического задания, составление графика работы или проведения экспертизы. Также такой тип сотрудничества может подразумевать только приемку и оценку генеральным подрядчиком исполненных работ.
  2. Управление. Заказчик при такой форме сотрудничества дает заказ компании-подрядчику на произведения полной разработки проекта и его реализацию. При этом работы по постройке и пуско-наладочные мероприятия исполняются внутренними силами компании. В данной ситуации функция поиска субподрядчиков и оформления с ними договоров возлагают на компанию-заказчика.
  3. Генеральный подряд. Тут все задачи по реализации и проектированию проекта возлагают на генерального подрядчика, и работа исполняется «под ключ». Для заказчика данный вариант самый удобен, так как все вопросы можно разрешать через генподрядчика. С другой стороны, такие услуги обходятся в гораздо большую сумму.

Место и роль генподрядчика среди других участников проекта

Место и роль генподрядчика среди других участников проекта фото

Двумя ведущими инициативными участниками проекта считаются инвестор и заказчик. С учётом распределения ролей они определяют целевые приоритеты и общее видение проекта. Заказчик как центральная фигура и организатор процессов привлекает средства инвесторов, вкладывает собственные, отвечает за согласование предстоящих работ и обеспечивает своевременную оплату. Именно он инициирует сотрудничество с двумя другими участниками проекта – проектировщиком и подрядчиком. Если подрядчик привлекает к работе дополнительных участников – субподрядные организации, – его уже правильнее называть генподрядчиком, поскольку именно он:

  • осуществляет генеральный контроль всех этапов выполнения работ,
  • следит за ходом реализации процессов, за которые ответственны привлечённые им организации,
  • несёт ответственность за качество, оговорённое в договоре подряда, сроки выполнения и результат в целом.

В Гражданском кодексе России подряду посвящена вся 37 глава. В статье 706 параграфа 1 разъясняется, что если нанятый подрядчик, согласно условиям договора или требованиям закона, не обязан выполнить работу лично, то он может привлекать к исполнению взятых на себя обязательств третьих лиц – субподрядные организации – и тогда он получает статус генерального подрядчика. В этом случае он станет, по сути, посредником –

  • ответственным перед заказчиком за действие субподрядчиков, если те не исполнят (или исполнят ненадлежащим образом) условия договора,
  • и ответственным за действие заказчика, если тот нарушит соглашение.

На практике данное положение о генеральном подрядчике Гражданского кодекса России означает, что технически простые работы на стройках чаще всего выполняет лично генеральный подрядчик, и подрядчик со стороны привлекается в случае необходимости выполнить сложный высокотехнологичный или многофункциональный комплекс работ. Такое чаще происходит при выборе генподряда на промышленное строительство и вообще на любые масштабные строительные объекты.

Заказчик же со своей стороны осуществляет строительный контроль только генподрядчика, не вмешиваясь с функцией надзора в действия субподрядных компаний.

Градостроительный кодекс России, со своей стороны, тоже косвенно регулирует взаимоотношения между участниками процесса в части контроля со стороны государства и заказчика строительного объекта за качеством работ и материалов без вмешательства в оперативно-хозяйственную деятельность.

Таким образом, генеральным подрядчиком может становиться юридическое лицо, полностью решающее масштабные строительные задачи (например, возведения промышленных объектов) и привлекающее при этом субподрядчиков.

Функции и задачи генерального подрядчика

Функции и задачи генерального подрядчика фото

В процессе своей деятельности при возведении объектов генеральный подрядчик решает следующие задачи:

  • Обеспечивает процесс возведения и запуска объекта строительства, согласно прописанным в договоре подряда требованиям к качеству и времени исполнения работ.
  • Согласовывает с заказчиком и субподрядчиками вопросы цены на заказные работы, вопросы документального оформления в соответствии с нормативными документами.
  • Проверяет качество работ целиком или отдельного сегмента (состояние конструктивных элементов) вместе с заказчиком и/или субподрядчиками. Контролирует и оценивает каждый этап СМР.
  • Ведёт все виды учёта (статистический, бухгалтерский, оперативный).
  • Участвует в проверках, инициированных государственными надзорными организациями на любой стадии, включая стадию комплексной проверки и приёмки, с целью отстоять интересы заказчика.
  • Оценивает объём брака в общем объёме выполненных работ, его стоимость и величину затрат на устранение.
  • Занимается внесением отдельных правок в проектную документацию и следит за её полнотой и правильностью оформления (по договорённости с заказчиком).

В зависимости от участка работ, для генерального подрядчика становятся основными следующие функции:

  1. Планирование. Генподрядчик участвует в разработке плана работ, обеспечивая его выполнения в ходе реализации проекта.
  2. Обеспечение организации работ. В этой сфере генподрядчику необходимо:
    • получить документацию для начала работ (чтобы в нужных момент передать её субподрядчику), уточнить её и, в случае необходимости, согласовать и внести правки, улучшающие эксплуатационные характеристики объекта и процессуальные параметры выполнения работ,
    • найти надёжных (зарегистрированных, авторитетных и дееспособных) субподрядчиков, согласовать их список с заказчиком и обеспечить им и себе нормальные условия работы, согласно требованиям охраны труда.
  3. Обеспечение материально-технической базы. Генподрядчику надо договориться о поставках материалов и оборудования (если он не совмещает в одном лице функции поставщика и получателя), проконтролировать своевременность поставки (что особенно важно в условиях строгой очерёдности этапов). Кроме этого, генподрядчик занимается приёмкой материалов, их учётом и выявлением дефектов.
    • Если оказывается, что материалы и оборудование не соответствуют договорному качеству и/или количеству, генподрядчик выдвигает претензии поставщикам и обеспечивает решение проблемы в режиме, который позволит избежать простоев и нарушения процессуальных сроков.
    • Одновременно с недопоставкой важно контролировать излишнее накопление материальных ценностей, чтобы это не приводило к неэффективному распределению финансов. Если после завершения проекта такие излишки остались на складах, генподрядчик, по договорённости с заказчиком, занимается их реализацией.
  4. Отчёты и контроль. На генподрядчике лежит ответственность за всю текущую и итоговую отчётность, поэтому представители организации принимают участие во всех проверках качества, освидетельствованиях консервируемых объектов и т. д.
  5. Финансирование. Генподрядчик не только выплачивает субподрядчикам деньги за выполненные работы, но и занимается взысканием издержек (штрафа, пени), если по вине субподрядчика порядок выполнения был нарушен. Если во время реализации проекта произошло непредвиденное изменение текущих расценок, производится согласование изменений со всеми заинтересованными сторонами.
  6. Освоение площадки. За генеральным подрядчиком закреплена функция выбора площадки с соблюдением правовых требований, норм и интересов третьих лиц. Это могут быть вопросы обеспечения сохранности соседних строений, вырубки зелёных насаждений, переноса линий связи, согласований по строительству с использований линий электропередач, возмещения убытков в случае повреждения посевов и другие вопросы. Генподрядчик отвечает за геодезическую разбивку и её документальное оформление.
  7. Приёмка объекта. На генподрядчике лежит ответственность за передачу завершённых объектов и полного пакета документов к ним сначала приёмочной комиссии, а затем – и лицам, которые будут эксплуатировать результаты работы. Представители подрядчика сами участвуют в процедуре приёмки.

Более детальные проявления деятельности генподрядчика вытекают из основного набора задач и функций.

Типы отношений и варианты сотрудничества

Типы отношений и варианты сотрудничества фото

Сотрудничество с генподрядчиком может предполагать различные варианты взаимодействия в зависимости от того, насколько генеральный подрядчик лично вовлечён в проект.

  • Генеральный подряд. Такой тип отношений предусматривает полное перекладывание на генподрядчика решение всех задач по проектированию и реализации проекта в формате «под ключ». Для заказчика, если он может полностью довериться генподрядчику, такой вариант удобен, однако в России к нему прибегают относительно редко.
  • Управление. Такой вариант сотрудничества распространён в России шире и представлен в различных конфигурациях. В формате «Управление» заказчик поручает генеральному подрядчику полную разработку проекта, но нюансы отношений могут в значительной степени варьироваться. Так, если в классическом варианте поиском проектировщика занимается заказчик, то здесь эта функция по договору может быть возложена на генподрядчика, что сближает данный тип отношений с предыдущим. Но зато функцию поиска и привлечения субподрядчиков может взять на себя заказчик (а генподрядчик только контролирует и координирует их действия), что тоже расходится с классическим взаимодействием, регламентированным ГК РФ. При этом формате взаимодействия основные работы по строительству и пуско-наладочным мероприятиям чаще выполняются силами компании-генподрядчика.
  • Консультирование. Это означает, что такое взаимодействие сводится к оказанию консультационных услуг, причём, чаще всего, при решении локализованного объёма задач. Подрядчик в этом формате может стать лицом, например, производящим только приёму и оценку исполненных работ. Нередко консультирование ограничивается отдельным сегментом строительства – организацией процесса, составлением графиков работ, созданием технического задания, проведением экспертизы и др. Этот вариант тоже значительно расходится с классическим представлением о роли генподрядчика в проекте.

В целом, эффективность работы по схеме «заказчик – генподрядчик – субподрядчик» и сам выбор типа отношений в большей степени зависят не от теоретических преимуществ и недостатков подобных форматов работы, а от фактических возможностей самой компании-генподрядчика: её профессионализма, подтверждённого репутацией, технической базы, развитости организационных факторов. Например, опытный генподрядчик, имеющий развитую проверенную сеть субподрядных связей, с большей вероятностью обеспечит бесперебойный процесс строительных работ и их качественный результат. Но это же преимущество может стать и недостатком, если генподрядчик допускает систематические ошибки в выборе субподрядных компаний.

Услуги генподряда: основные особенности

Услуги генподряда: основные особенности фото

Правовая база генподряда – это юридическая лакуна, поскольку в ГК РФ генеральный подряд отсутствует как понятие. Поэтому правовой базой генерального подряда стали договоры строительного подряда. В итоге, права и обязанности контрагентов договора подряда необычайно сложны и обширны.

Так, например, генподрядчик имеет право заключения договоров субподряда, а заказчик обладает правами на земельный участок, отведенный под строительство. Генподрядчики – это строительно-монтажные, строительные и проектно-строительные организации, обладающие лицензией на производство определенных строительных работ.

Договорные обязанности генподрядчика

Ответственность, права и обязанности генерального подрядчика нотифицируются в договоре генерального подряда.

Для получения статуса генподрядчика, юридическое лицо обязано иметь следующие качества:

  1. иметь лицензию на проведение работ, оговоренных в договоре генподряда;
  2. содержать в числе работников определенное количество квалифицированных специалистов, чтобы проводить лицензированные работы без привлечения третьей стороны;
  3. обеспечить безопасность персонала и защиту окружающей среды от негативного воздействия производственных процессов;

При наличии вышеназванных качеств строительная компания правомочна выполнять следующие обязательства генподрядчика:

— качественное выполнение строительных работ;

— осуществление контроля над работой привлеченных субподрядчиков;

— обеспечение сдачи объекта в эксплуатацию в установленные договором сроки;

— своевременное, корректное и полное оформление строительных документов и отчетов.

Генподрядчик несет перед заказчиком ответственность не только за произведенные им самим строительные работы, но и за качество и своевременность выполнения работ привлеченных им субподрядчиков.

В договоре генподряда обязанности исполнителя неразрывно связаны с обязанностями заказчика:

— в установленные договором сроки производить оценку качества оконченных строительных объектов;

— своевременно оплачивать выполненные работы.

Ключевым понятием договорных условий генподряда являются сроки исполнения договора, за просрочку генподрядчик может понести административную ответственность.

В договоре должен быть прописан отдельный параграф, устанавливающий конечный срок, или промежуточные сроки окончания определенных объемов работ. Дата окончания работ ставится по соглашению сторон либо в тексте договора, либо в календарном плане работ, предлагающемся к основному договору.

В рамках информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51, договор подряда без установленных сроков начала и окончания работ считается ничтожным.

Цена договора складывается из следующих компонентов:

— гонорар генподрядчика;

— компенсация затрат генподрядчика.

Гонорар начисляют, исходя из соглашения сторон, либо по государственным тарифам на аналогичные виды работ, величину гонорара и затрат определяют по смете, прилагаемой к договору.

Методы проведения строительных работ

Методы проведения строительных работ фото

Практически ни одно строительство, за исключением ведения собственной хозяйственной деятельности, не обходится без привлечения генподрядчика. Для этих целей выбирается компания, имеющая право на осуществление соответствующих функций, и возлагающая на себя ответственность за полный цикл строительно-монтажных работ перед инвестором, согласно подписанного договора генподряда.

Перечень обязанностей у генерального подрядчика немалый, так как от профессионализма и ответственности его команды зависит исход строительства. Поэтому для любого серьезного заказчика выбрать организацию, предоставляющую качественные услуги генподрядчика, очень ответственный шаг, так утверждённая компания будет в буквальном смысле распоряжаться финансовыми потоками, направленными на реализацию проекта.

В свою очередь, генподрядная организация имеет право не выполнять весь комплекс работ на объекте. Чаще всего имеется практика привлечения субподрядных организаций по отдельным договорам, заключённым между ними и генподрядчиком. Таким образом, выбрав надёжную компанию, принимающую на себя всю ответственность, инвестор избавляет себя от необходимости взаимодействия со всеми участниками строительства, оставляя за собой лишь ответственность за непрерывное финансирование, согласно утверждённому графику платежей.

Обязательства перед инвестором

Итак, оказывая услуги генерального подрядчика на строительство, организация или физическое лицо несёт ответственность за следующие виды деятельности перед инвестором:

  • Выполнение этапов генподрядного договора в срок.
  • Координация действий между всеми участниками строительства на объекте.
  • Объявление тендера для выбора наиболее подходящей субподрядной компании (или нескольких компаний) при необходимости. Организация и координация их работ, в т. ч. ведение хозрасчётной деятельности.
  • Организация строительной площадки согласно разделу проекта ПОС – ограждение, устройство временных дорог, мойки колёс, установка штаба строительства, рабочих помещений для ИТР, внутренние сети временного электроснабжения, склады инструмента и поступающих материалов, заготовочных участков и т.д.
  • Назначение лица, отвечающего за технический надзор за ходом строительства, в т. ч. за деятельностью субподрядных компаний.
  • Обеспечение выполнения всех строительно-монтажных работ в соответствии со СНиП и надлежащего качества.
  • Взаимодействие с представителями проектной организации в ходе авторского надзора.
  • Взаимодействие с проектировщиками при анализе переданной рабочей документации и приёмка её в производство работ.
  • Взаимодействие с представителями контролирующих органов при выездных проверках с защитой интересов заказчика.
  • Подготовка объекта к итоговой проверке и сдачи в эксплуатацию.

Ответственность за реализацию инвестиционных контрактов

Ответственность за реализацию инвестиционных контрактов фото

В самом начале реализации инвестиционного контракта, по достижению всех договорённостей с заинтересованными лицами, заказчик, как правило, незамедлительно начинает поиск потенциального генподрядчика, что является верным шагом. Несмотря на то, что от момента принятия решения до разработки котлована могут пройти месяцы, и даже годы, генподрядчик может, пользуясь опытом, начать взаимодействие с проектировщиками на предмет возможности оптимизации проекта и, тем самым, обеспечить экономию значительных средств инвестора.

В практике известны случаи, когда услуги генерального подрядчика оказывает группа компаний, подчиняющаяся головной организации. Такие структуры, чаще всего, имеют в своём составе собственных проектировщиков, службу заказчика, занимающуюся согласованием документации, и даже производственные мощности. В этих случаях, останавливая свой выбор на подобной организации, инвестор, хоть и заключает разные договора на генпроектирование и генподряд, как того требует закон, но, по сути, всю ответственность за объект перекладывает на одно лицо. Такие структуры обычно самостоятельно обеспечивают себя проектной документацией, строительными материалами, средствами механизации, а по завершению строительства сами привлекают государственные органы и передают инвестору готовый объект.

Обязанности и функции генподрядчика

  • Организационная работа в направлении всех видов работ. Эта работа проделывается в рамках документации
  • Составление графика проведения строительных работ, а также контроль за его соблюдением
  • Выбор оптимального варианта плана финансирования объекта
  • Подбор квалифицированных подрядчиков
  • Курирование проведения работ подрядчиков и субподрядчиков
  • Соблюдение производственных технологий
  • Организационные моменты: снабжение строительства всеми необходимыми материалами, оборудованием и техникой
  • Техника безопасности
  • Использование строительного объекта рациональным образом
  • Охрана окружающей среды
  • Дальнейшая передача объекта строительства организациям, которые будут заниматься его эксплуатацией
  • Сдача готового объекта комиссии

Для того что бы стать Генподрядчиком необходимо обязательно получить допуск СРО в строительстве, на те виды работ, которые планируете контролировать на строительной площадке.

Список основных задач компании-генподрядчика

Список основных задач компании-генподрядчика фото

 

В этот перечень попадают следующие условия:

  • Выполнение строительно-монтажных работ
  • Работа по подготовке задания для проектирования
  • Взаимодействие с подрядчиками
  • Проектирование
  • Безопасность проведения строительных работ
  • Соблюдение охраны труда
  • Охрана окружающей среды
  • По окончании строительства сдача объекта заказчику и соответствующей организации – техническому надзору
  • Техсопровождение проектирования
  • Получение необходимой документации, которая позволяет проводить строительные работы на объекте
  • Подготовка стройплощадки
  • Организационные моменты, направленные на управление строительным процессом
  • Технический надзор

Преимущества генподряда

  • Ответственность за реализацию проекта несет генподрядчик.
  • Организация всех работ находится под контролем генподрядчика
  • Опыт работы в сфере строительства, оформлении документации у генерального подрядчика богаче

Генеральный подряд предусматривает разные варианты взаимодействия.

Оформление сотрудничества

Для плодотворного сотрудничества с подрядчиком важно обозначить основные условия, подобрать специалистов с высокой квалификацией и опытом контроля над различными объектами.

При оформлении сотрудничества важно придерживаться следующей последовательности:

  1. Постановка задачи.Каждый проект является уникальным. Он включает и типовые задачи, и выполнение строительства и ремонта с индивидуальными решениями. Важно подготовить подробную проектно-сметную документацию. Готовится комплект документов с требованиями, точным техническим заданием.
  2. Поиск и отборподрядчика. К поиску подрядчика можно приступать после подготовки документации. В этом случае можно приступить к переговорам по реализации текущего проекта.
  3. Заключение договора. Каждая из сторон вносит предложения и требования, готовится договор строительного подряда. Проставляются подписи, дата заключения соглашения.

В первую очередь выполняется проектирование, затем готовится проектная документация и смета. Только после этого можно приступать к строительным работам. Важно заключать договор в письменной форме. При этом лучше использовать не типовой бланк, а внести конкретные условия работы с детальным описанием.

Образец договора генерального подряда на строительство

Образец договора генерального подряда на строительство фото

Зачастую случаи заключения между компаниями договора генерального подряда связаны с объектами строительства. Строительство – сложный процесс, в котором нужно подключать отдельных специалистов, а то и несколько подрядных организаций. Если подрядчик не должен по договору или закону лично выполнять работы, то он вправе привлечь к строительству других участников. В таком случае заключается генподряд с заказчиком, где подрядчик становится генподрядчиком, а лица, привлекаемые им, выступают как субподрядчики.

Как уже упоминали выше, в договоре генерального подряда на строительство объекта можно закрепить право заказчика на привлечение других лиц для выполнения каких-либо подрядных работ. Также необходимо помнить, что по общему правилу ГК РФ, генподрядчик отвечает перед субподрядчиком и заказчиком, а между заказчиком и субподрядчиком не может возникать каких-либо требований. Иные правила ответственности можно предусмотреть в договоре генерального подряда.

Рассмотрим следующий случай. В арбитражный суд обратилась строительная компания с исковым заявлением о взыскании задолженности по договору подряда с другой организации (Решение АС г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14 июня 2019 г. по делу № А56-13216/2017). В ходе судебного разбирательства стало ясно, что строительная организация (субподрядчик) требует оплату напрямую с заказчика за выполнение дополнительных работ. Однако суд в итоге встал на сторону заказчика, так как не было представлено доказательств о согласовании выполнения объема дополнительных работ между заказчиком и субподрядчиком. Более того, заказчик – ненадлежащий ответчик, так как отношения по генеральному подряду на строительство возникают именно между заказчиком и генподрядчиком, а субподрядчик может предъявлять какие-либо требования только к генподрядчику в рамках оформленного договора подряда (субподряда) между ними.

Генеральный подряд – это один из вариантов подряда, поэтому к нему также применимы общие положения главы 37 ГК РФ. Например, строительная организация обратилась с иском в суд о взыскании задолженности и неустойки по договору генерального подряда на строительство (Решение АС г. Москвы от 3 мая 2018 г. по делу № А40-252595/2016). Учитывая порядок расторжения договора подряда и в соответствии со ст. 450.1 и 717 ГК РФ, ответчик отказался от договора генподряда, отправив уведомление об одностороннем отказе. Причина – неудовлетворительно выполненные работы и другие нарушения обязательств. Однако даже спустя месяц после расторжения договора подряда в одностороннем порядке генподрядчик направлял заказчику акты о выполнении работ. Поэтому суд отказал в удовлетворении требований по иску, так как заказчик не обязан принимать результаты работ у генподрядчика, когда их договорные отношения уже прекратились, а все соответствующие выплаты были произведены.

Стороны договора подряда

Сторонами в договоре подряда являются Заказчик, поручающий выполнение определённой работы, и Подрядчик, обязующийся выполнить эту работу.

При этом сторонами, в зависимости от той или иной разновидности подряда, могут выступать физические и юридические лица, а также индивидуальные предприниматели.

Для отдельных видов договоров подряда к сторонам предъявляются дополнительные требования. Так, в договоре бытового подряда заказчиком может выступать исключительно гражданин, в договоре строительного подряда на стороне подрядчика — лицо, имеющее лицензию на занятие такого рода деятельностью.

Принцип генерального подряда

Особенностью договора подряда является так называемый принцип генерального подряда. 

Подрядчик вправе, если иное не установлено законом или договором подряда, привлечь к исполнению договора третьих лиц, оставаясь при этом ответственным за достижение результата перед заказчиком.

В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, а привлеченные им для выполнения отдельных работ лица именуются субподрядчиками (ст. 706 ГК РФ).

Таким образом, действующее законодательство допускает участие на стороне подрядчика нескольких лиц — субподрядчиков (соисполнителей).

Виды договоров подряда

Договор подряда относится к категории обязательств по выполнению работ и регулируется нормами гл. 37 ГК РФ. 

На практике выделяют следующие виды договоров подряда:

  • Договор бытового подряда;
  • Договор на выполнение проектных и изыскательских работ;
  • Договор строительного подряда;
  • Договор подрядных работ для государственных и муниципальных нужд;

Правилами о подряде также частично регулируется выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ и возмездное оказание услуг.

Вопрос генподряда сложный и могут возникнуть трудности. Поэтому обращайтесь к специалистам нашей компании. Мы предоставляем широкий спектр услуг: лицензирование, переподготовка специалистов, получение ЭЦП, помощь в госзакупках и т.д.

Похожие статьи: